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内乡县人民政府办公室关于进一步解决中心城区范围内不动产登记历史遗留问题的通知

内乡县人民政府门户网站  www.neixiangxian.gov.cn   2021-08-17 16:36:39   来源:内乡县政府网站

城关湍东镇人民政府县政府部门

为全面贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大精神深入落实以人民为中心的发展思想扎实推进不动产交易登记便民利民改革优化营商环境妥善解决当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题进一步化解社会矛盾切实维护群众合法权益根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《河南省人民政府办公厅关于印发河南省不动产交易登记便民利民改革实施方案的通知》(豫政办〔2018〕54号)《河南省国土资源厅关于做好当前不动产登记工作的指导意见》(豫国土资规〔2016〕11号)等法律法规和政策规定8月5日县长办公会议研究同意现就妥善解决我县当前不动产登记工作中遇到的历史遗留问题通知如下:

    一、关于中心城区范围内因政府或政府委托职能部门实施拆迁安置形成的历史遗留问题

1.中心城区范围内拆迁后安置的自建房住宅申请不动产登记的不再逐一审批房屋已竣工不再办理国有建设用地使用权批准文件和划拨决定书、建设工程符合规划等文书可由拆迁安置户持拆迁安置协议、安置实施单位出具的安置真实性证明材料及房屋建设情况等证明材料由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续,视为房屋符合规划和房屋竣工的材料办理不动产登记。

2.因旧城改造等原因拆迁安置商品房的房地产开发企业和拆迁安置户共同申请持县政府或政府职能部门签订的安置协议、房地产开发企业的不动产权证书、商品房备案合同、完税或减免税凭证等材料为拆迁安置户办理转移登记实际房屋面积超过安置补偿面积房地产开发企业的不动产权属证书、安置协议、房地产开发企业出具的超出安置补偿面积房款支付凭证、完税或减免税凭证等材料为安置户办理不动产登记。

二、关于提交土地权属资料的问题

1.中心城区范围内城镇居民自建的独家院权利人已取得《房屋所有权证》、土地权属边界清楚、四邻无纠纷、产权没有发生转移和变更的经组、村、镇证明符合规划公告权属清晰无争议的按国有划拨建设用地登记。

2.中心城区范围内独家院交易涉及划拨土地使用权转让的不再逐一审批不再办理土地使用权审批出让手续可采用以下任意一种方式办理:

①每次交易时买方按交易时房地产价值的5%缴纳土地收益金后以划拨方式办理不动产登记。

②卖方按房屋现行基准地价一次性缴纳土地出让价款后可办理出让性质的不动产权转移登记。

③房屋所有权已发生转移,土地使用权未转移的,由现房屋所有权人按照本条款执行。

    三、关于公建项目(以政府名义发文修建的项目)的问题

1.2008年2月25日后,公建项目需持规划部门颁发的《建设工程规划许可证》房屋符合规划建设的相关材料为建设工程符合规划的材料。

2.公建项目房屋竣工后规划已核实验收颁发《建设工程规划许可证》住建部门的《建设工程竣工验收备案证》未对整栋楼进行竣工验收第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具安全性检测鉴定报告的当事人可以凭《建设工程规划许可证》、已验收部分的竣工备案证明和第三方鉴定机构对剩余未竣工验收部分出具的安全性检测鉴定报告等材料视为建设工程符合规划和房屋已经竣工验收

    四、关于自建房实测面积与批准面积不一致和房屋竣工验收的问题

1.自建房申请不动产登记实测建筑面积不超过300m2《建设工程规划许可证》和房屋所有权人或承建单位出具的房屋已竣工证明直接按照实测面积进行登记。

2.实测建筑面积超过300m2按照第五项执行。

五、关于未通过建设工程规划核实的问题

1.对于项目符合规划条件能够补办规划验收手续的由建设单位报经县人民政府同意后由规划主管部门按现状出具核实意见。

2.对确因建成时间较早未办理过建设工程规划许可证并因无法提供相关资料等原因不具备补办条件的在符合用地性质、不占压四线的前提下由建设单位报经县人民政府同意后建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告规划主管部门依据竣工测绘报告按现状出具规划核实情况说明函。规划核实情况说明函可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。

3.建设项目部分符合规划的规划主管部门对符合规划的部分先行核实分期核实的应以整栋建筑为单位进行规划核实,并出具规划核实意见。

4.建设项目未按规划条件要求配建公共用房或者配建的公共用房未达规定面积但通过整改满足要求的项目应在整改完成后再办理规划核实手续。因建设已经完成确实无法补建的可由建设单位将已建成的房屋足额抵补应配建的公共用房后办理规划核实手续。

5.建设项目未按规划许可内容建设属“批少建多”且超建部分已销售或入住的经县政府批准同意后不再变更规划设计方案、补办建设工程规划许可证规划主管部门依据竣工测绘报告按现状出具规划核实情况说明函。综合执法局依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请办理不动产登记所需的建设工程符合规划的材料。

6.建设项目已建设未办理相关规划手续的报县人民政府批准同意后建设单位委托测绘部门出具竣工测绘报告规划主管部门依据竣工测绘报告按现状出具规划核实情况说明函。属出让用地的项目需补缴土地出让金及相关税费综合执法部门依法处罚。规划核实情况说明函、处罚决定书、相关缴费凭证可以作为申请不动产登记所需的材料。

六、关于房屋超出批准用地范围的问题

1.划拨地上的房屋已取得《房屋所有权证》出批准用地范围依照房地产价值的5%缴纳土地收益金后按照实际用地面积办理变更登记。

2.出让地上房屋已取得《房屋所有权证》出批准用地范围依照出让合同签订时的地价补交土地出让金及相关税费直接按照实际面积办理变更登记。

七、关于不动产分割或合并的问题

1.同一主体分割合并不动产原出让合同中涉及容积率、土地使用权的分割或合并办理不动产登记时凭重新签订的国有建设用地使用权出让合同变更协议办理土地使用权的分割或合并。需依法补交土地出让价款的还应当缴清土地出让价款。

2.涉及房屋分割或合并的由自然资源局在征求房管、规划部门意见后出具分割或合并的批准文件。

八、关于开发建设主体灭失的问题

1.因开发企业或有关单位灭失有承继单位或上级主管部门的由承继单位或者上级主管部门申请办理不动产登记没有承继单位和上级主管部门的可由不动产所在地乡镇人民政府代为申请办理不动产登记。

2.因开发企业或有关单位灭失未办理首次登记的可以将首次登记和转移登记一并办理。根据申请先按照不动产权属来源证明材料将首次登记的不动产权利人记载为灭失的开发企业或有关单位不缮证并在不动产登记簿“附记”栏中记载权利主体灭失情况依据取得不动产的合规材料将转移登记的不动产权利人记载为购房人。已办理首次登记的在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地公告15个工作日无异议的购房人可单方申请办理转移登记。自然资源按照购房人的申请办理不动产登记。

3.因开发企业失联无法依据当事人申请办理不动产记的在自然资源局不动产便民系统门户网站及不动产所在地进行公告公告期不少于15个工作日告知其在公告结束之日起15个工作日内申请登记。超过时限不申请的,不动产登记机构可按照政府或者关部门的要求以及法律法规规定的材料办理不动产登记。

4.权利人持分散登记时颁发的《房屋所有权证》申请不动产登记按《房屋所有权证》记载的内容办理不动产登记;《房屋所有权证》丢失的有登记簿的按登记簿记载的内容办理不动产登记无登记簿的按《房屋所有权证》存根记载的内容办理不动产登记

    九、关于不动产统一登记前非房地产开发企业建设的房地产项目登记的问题

不动产统一登记前非房地产开发企业通过挂牌出让取得国有土地的房地产开发项目部分已经开发建设完成尚未建设完成的部分房屋不动产登记机构按照相关部门批准文件买卖合同办理不动产登记。

    十、关于老旧小区房屋超宗地的问题

房屋超宗地的小区对于在出让用地范围内的房屋按照实际位置进行落宗正常办理不动产登记对于超出用地范围的房屋补交出让金及相关费用后不再进行行政处罚直接办理不动产登记。

    十一、关于中心城区范围内已建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史用地(用房)问题

1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前建成的房屋老宅基地上已建成使用至今未扩大的房屋无土地使用手续经组镇证明依照政府批复面积由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋不再提供符合规划的材料规划部门出具该房屋不在征收拆迁范围证明材料代替房屋符合规划的材料以及有资质的房屋鉴定机构出具的不属于危房的房屋鉴定报告办理房地一体不动产登记。

2.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后取得土地或者建成房屋未办理土地使用证、房屋所有权证的由组、村、镇出具证明视为土地来源材料由不动产登记机构按国有划拨建设用地登记。房屋无规划手续的由自然资源、规划和住建部门联审联批后出具相关证明手续视为建设工程符合规划和房屋已经竣工的材料

3.本文件印发之日中心城区范围内居民申请换发土地使用证的按国有划拨建设用地登记换发。

4.原连片开发建设的独院住宅经核实签订有土地出让合同总土地使用证未办理分户转让手续的或签订有土地出让合同有足额缴纳土地出让金及相关税费票据未办理土地使用证的由申请人提供相关证明材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告注销原土地使用证办理分户转让手续并缴纳相关税费后按国有出让建设用地办理登记。

5.原连片开发建设的独院住宅有土地征收批准文件无足额缴纳土地出让金及相关税费票据未办理土地使用权总证的由申请人提供土地来源材料及有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告按国有划拨建设用地登记办理登记。

    十二、关于不动产多次转移的问题

不动产多次转移后房屋所有权已过户但土地使用权未过户的由土地使用权人与房屋所有权人持转让协议契税缴纳凭证等材料共同申请不动产登记

    十三、关于企事业单位的老旧集资楼、房改房和个人开发单元楼的不动产登记问题

1.针对统一登记前企事业单位的老旧集资楼和个人开发的单元楼权利人已取得房屋所有权证正常办理转移登记手续。属于划拨用地的自然资源部门根据土地分摊面积申请并经权籍部门调查认定后的基准地价减原划拨价使用年限70年核算土地出让金额签订出让合同按建筑物基底进行土地和房屋落宗凭出让合同、出让金票据、不动产权证书、权籍调查成果、完税或减免税凭证等材料办理不动产登记。本宗地其余住户以后申请转移登记时均按此意见办理土地出让金以申请时的基准地价核算土地使用权出让年限以各户申请批准后的时间至该宗地上第一户出让合同终止时间为准。

2.个人开发的单元楼属于出让用地且权利人已取得《房屋所有权证》的按整宗地土地面积分摊到每户。涉及两宗以上土地的不再考虑跨宗地建设等情况权籍调查按现状将土地合并后按照该幢建筑物基底占压土地面积计算出该宗地上每套房屋的土地分摊面积按建筑物基底进行土地和房屋落宗办理不动产登记。

    十四、关于权籍调查的有关问题

1.不动产登记机构在进行权籍调查时若相邻权利人为企事业单位的老旧集资楼、房改房无法找到原开发单位或者无其他单位承继的由权籍调查人员在权籍调查表注明原由后按利用现状确定权属界线该相邻权利人可不再进行签字。

2.在办理国有建设用地使用权首次登记时土地权属界限应当以土地利用批准文件(土地出让合同、土地划拨决定书等)为准土地批准文件已明确土地利用界线和界址点坐标的有原签章指界成果可以直接利用的不动产登记机构不再进行实地调查直接以土地利用批准文件上的权属界线为申请人填写不动产权籍调查表

    十五、关于中心城区范围外涉及国有土地登记的问题

对于中心城区范围以外涉及国有土地登记问题的依据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》第十四条“因国家建设征用土地农民集体建制被撤销或其人口全部转为非农业人口其未经征用的土地归国家所有。继续使用原有土地的原农民集体及其成员享有国有土地使用权”之规定由组、村、镇出具证明材料报县政府批准后按照国有划拨建设用地进行登记。

    十六、其他问题

1.本通知所指中心城区范围为:东至滨河西路南至方山路西至灵山路北至职业中专实验高中螺蛳河以南(具体范围以附件为准)。

2.为加快解决各类历史遗留问题有效化解社会矛盾,维护群众合法权益由内乡县不动产统一登记制度建设领导小组定期组织相关成员单位召开联席会议对于以往文件没有涉及到的问题相关成员单位根据各自职责集中讨论形成一致意见报县政府审批后执行。

3.涉及小产权和不符合城乡规划的房屋不能通过此文件合法化。

4.以往县政府文件中与本通知内容不一致的以本通知为准本通知未明确的继续按以往县政府文件执行。

 

附件:内乡县中心城区范围图(线范围内)

 

 

  2021年812    

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解读地址:《内乡县人民政府办公室关于进一步解决中心城区范围内不动产登记历史遗留问题的通知》政策解读


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